Immobilie verschenken und Steuern sparen?

Senioren wollen Erben mit ihrer Immobilie gerne eine Freude bereiten. Um Erbschaftssteuern zu sparen, denken viele deshalb über eine Schenkung nach, doch das Ganze sollte gut durchdacht werden.

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren sprunghaft angestiegen. Das eigene Haus ist noch immer der Lebenstraum vieler Menschen. Und Eigenheime, die Besitzer in jüngeren Jahren mühsam abbezahlt haben, sind im Seniorenalter plötzlich ein kleines Vermögen wert. Deshalb kann das gut gemeinte Erbe für die Nachkommen zum Problem werden. Denn womöglich kann der Erbe die auf die Immobilie anfallende Erbschaftssteuer nicht zahlen und muss mit dem Finanzamt eine Ratenzahlung vereinbaren oder eine Hypothek aufnehmen.  Viele ältere Immobilienbesitzer wollen das vermeiden und denken deshalb über eine Schenkung nach. Verschenken oder vererben – die folgenden Aspekte sollten Senioren bei ihren Überlegungen berücksichtigen.

Immobilie verschenken: Steuerklassen und Freibeträge

Auch bei Schenkungen hält der Fiskus die Hand auf. Der Unterschied zwischen Schenkung und Erbe liegt darin, dass Senioren ihre Immobilie nur zu Lebzeiten verschenken können. Das Vererben von Haus oder Eigentumswohnung ist dagegen nur nach dem Tod möglich. Bei beiden Varianten das Erbe weiterzureichen, fallen grundsätzlich Steuern an. Dabei gelten bei einer Schenkung die gleichen Steuersätze wie beim Vererben. Auch hier gibt es je nach Verwandtschaftsgrad verschiedene Steuerklassen und Freibeträge.

Bekommt ein Sohn zum Beispiel das Haus seiner Mutter im Wert von 600.000 Euro geschenkt, fallen wie bei der Erbschaft 15 Prozent Steuern an. Diese werden abzüglich eines Freibetrags von 400.000 Euro für die restlichen 200.000 Euro fällig. Der Sohn muss also 30.000 Euro Schenkungssteuer zahlen.

Ist eine Schenkung nicht notariell oder gerichtlich festgelegt, muss sie innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt gemeldet werden. Es nutzt nichts, sie zu verheimlichen, denn Banken und Versicherungen sind verpflichtet das Finanzamt über Erbschaften und Schenkungen zu informieren.

Wann ist eine Immobilienschenkung sinnvoll?

Wenn Eltern der Unterhalt der Immobilie lästig wird und sie sich verkleinern wollen, kann eine Schenkung zu Lebzeiten durchaus sinnvoll sein. Experten empfehlen aber, dass eine Immobilie niemals aus dem Bauch heraus verschenkt werden sollte, denn viele haben diesen Schritt bereits bereut. Um das zu vermeiden, sollte von vornherein eine Rückabwicklung in den Übergabevertrag aufgenommen werden. Wenig sinnvoll ist es auch, eine Immobilie zu verschenken, die noch nicht abbezahlt ist. Denn der Beschenkte übernimmt die Schulden. Würde die Immobilie vererbt, hätte er die Möglichkeit, das Erbe gegebenenfalls auszuschlagen.

Die Immobilie als Altersvorsorge

Wenn Senioren die Immobilie als Altersvorsorge nutzen und auch nach einer Schenkung weiter darin wohnen wollen, sollten sie sich das lebenslange Wohnrecht sichern, oder besser noch den Nießbrauch. Die Immobilie gehört dann zwar schon dem Beschenkten, der Alt-Eigentümer kann die Immobilie aber vermieten und die Einnahmen nutzen, etwa bei einem Umzug ins Seniorenheim. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Schenkenden.

Immobilienschenkung: Vorteile des Nießbrauchs nutzen

Lassen sich Senioren bei der Übergabe den Nießbrauch durch einen Notar beurkunden, wird der sogenannte Kapitalwert des Nießbrauchs vom Verkehrswert der Immobilie abzogen. Das Ergebnis ist der Wert der Schenkung. Liegt das Ergebnis unter dem Freibetrag des Beschenkten, entfällt die Schenkungssteuer. Im Beispiel oben müsste der Sohn keine Schenkungssteuer zahlen, wenn seine Mutter sich den Nießbrauch vertraglich vorbehält.

Allerdings hat der Nießbrauch auch Nachteile. So ist der Beschenkte, in diesem Beispiel der Sohn, als neuer Eigentümer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Für mögliche Sanierungskosten benötigt er Rücklagen. Gerät der Sohn in finanzielle Not, steht unter Umständen die Immobilie auf dem Spiel. Als Eigentümer kann der Sohn das Haus verkaufen. Dann bleibt für die Mutter zwar das Nießbrauchrecht bestehen, sie muss sich dann aber mit einem neuen Eigentümer auseinandersetzen.

Schenkungssteuer vermeiden

Es gibt weitere Möglichkeiten die Schenkungssteuer zu umgehen. Wie bei der Erbschaft fallen auch bei der Schenkung keine Steuern an, wenn der Beschenkte die Immobilie nach der Übertragung zehn Jahre selbst nutzt. Zudem sind die Schenkungssteuer-Freibeträge eine Möglichkeit, um Steuern zu sparen, insbesondere bei teuren Immobilien. Die Freibeträge können im Abstand von zehn Jahren mehrfach in Anspruch genommen werden und machen es so möglich, eine Immobilie in Etappen zu verschenken. Liegt der Wert einer Schenkung unter dem Freibetrag, werden für den Beschenkten keine Steuern fällig. Für alle Varianten sollten sich Senioren aber fachlichen Rat bei einem Anwalt, Notar oder Steuerberater holen, der ihnen hilft, eine Schenkung in die Wege zu leiten.

Immobilienrente als Alternative

Wenn Sie sich keine Gedanken machen wollen, ob das Finanzamt das Erbe durch Steuern schmälert, bietet sich die Immobilienrente als Alternative an. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG kauft im gesamten Bundesgebiet Immobilien von Senioren ab 70 Jahren. Als unser Kunde erhalten Sie ein lebenslanges Wohnrecht und auch die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten, falls Sie früher als erwartet in ein Seniorenheim umziehen müssen. Hinzu kommt eine Immobilien-Leibrente, bei der Sie flexibel wählen können zwischen monatlicher Rente, Einmalbetrag oder einer Kombination aus beidem. So haben Sie mit der Immobilienrente bereits zu Lebzeiten das Erbe geregelt und können mit den zusätzlichen Einnahmen Kinder und Enkel beschenken. Und um die Instandhaltung kümmern wir uns als neuer Eigentümer auch. So erhalten wir den Wert der Immobilie und entlasten Sie zusätzlich von gegebenenfalls teuren Sanierungen.

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