Häufige Fragen zur Immobilienrente

Hier beantworten wir häufig gestellte Fragen rund um die Immobilienrente und erläutern erklärungsbedürftige Begriffe. Sie haben weitere Fragen? Dann erreichen Sie uns unter der Nummer 0800 74 999 99 oder per E-Mail an info@deutsche-leibrenten.de. Friedrich Thiele, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Leibrenten AG, beantwortet in diesem kurzen Video sechs wichtige Fragen zur Immobilienrente:
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Welche Personen kommen für die Immobilienrente in Frage?

Die Immobilienrente kommt für Haus- oder Wohnungseigentümer ab 70 Jahren in Frage, die sich für eine Zusatzrente interessieren. Um ein möglichst finanziell sorgenfreies Leben bis ins hohe Alter zu führen, sind häufig finanzielle Mittel notwendig, über die nicht jeder Rentner in ausreichendem Maße verfügt.

Hohe Kosten für Gesundheit und Pflege, für die Lebenshaltung, den gewohnten Lebensstandard, aber auch die Instandhaltung der Immobilie können dann zu einer Belastung werden. Wer in dieser Situation über ein Eigenheim verfügt und bereits das 70. Lebensjahr überschritten hat, für den bietet das Konzept Immobilienrente eine Möglichkeit, finanzielle Absicherung zu schaffen, ohne das eigene Haus oder die eigene Wohnung aufgeben zu müssen. Die angesparte Altersvorsorge wird für die Altersfinanzierung genutzt.

Die Senioren erhalten ein lebenslanges Wohnrecht und bleiben in ihrem vertrauten sozialen Umfeld wohnen. Das Angebot gilt für Einzelpersonen und für Paare gleichermaßen.

Welche Immobilienprojekte eignen sich für die Immobilienrente?

Geeignet für eine Immobilienrente sind Ein- und Mehrfamilienhäuser ebenso wie Eigentumswohnungen. Grundsätzlich können alle Arten von Immobilien verrentet werden, auch Objekte mit Gewerbeanteil oder gewerblicher Prägung. Restschulden zwischen 20% und 50% des Verkehrswertes der Immobilie sind in Abhängigkeit vom Alter der Senioren dabei kein Problem. Den Verkehrswert von Häusern und Wohnungen, der die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Immobilienrente bildet, ermittelt ein externer, unabhängiger Gutachter. Er überprüft den Zustand der Immobilie, ermittelt die Lage und bezieht alle weiteren relevanten Faktoren in seine Berechnungen mit ein.

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Wie funktioniert die Immobilienrente?

Das Konzept der Immobilienrente eröffnet Menschen ab 70 Jahren die Möglichkeit, ihr in Haus oder Wohnung gebundenes Vermögen zu nutzen und in eine lebenslange Zusatzrente umzuwandeln. Die Immobilienrente bietet dabei ein absolut sicheres Modell der Finanzierung des Alters.

Basis ist ein notarieller Kaufvertrag, mit dem das Eigentum der Immobilie auf die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG übergeht. Im Gegenzug erhalten die Senioren eine in Abhängigkeit zum Verkehrswert der Immobilie individuell zu bestimmende Rentenzahlung sowie das Wohnrecht in den eigenen vier Wänden auf Lebenszeit. Eine Absicherung dieser Leistungen erfolgt über eine Eintragung im Grundbuch an erster Rangstelle. Auch Einmalzahlungen anstatt der Rentenzahlung oder eine Kombination aus beidem sind möglich.

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Welche Zahlungsoptionen bietet die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG an?

Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG bietet grundsätzlich die lebenslange Immobilienrente an: Sie wird monatlich gezahlt und beruht auf dem Verkehrswert der Immobilie. Es ist aber auch eine Einmalzahlung möglich oder eine Kombination aus beidem – zum Beispiel zur Ablösung von Restschulden. Die Immobilienrente ist also ein echtes Immobilienprodukt auf Basis eines Kaufvertrages mit lebenslanger Ratenrentenzahlung und lebenslangem mietfreien Wohnrecht.

Was passiert, wenn ein Kunde in ein Senioren- oder Pflegeheim umzieht?

In diesem Fall können Sie die Immobilie vermieten. Die Mieten aus der Untervermietung stehen dann Ihnen zu. Bei Vermietung durch die Deutsche Leibrenten AG entstehen nur Verwaltungsgebühren. Nach 5 Jahren Vertragslaufzeit kann das Wohnrecht aber auch gegen eine Einmalzahlung zum Rückkauf angeboten werden.

Was passiert im Insolvenzfall?

Zunächst einmal vorweg: Keiner Ihrer Verträge mit Versicherungsgesellschaften oder Banken ist so sicher wie der Vertrag mit uns, denn wir sichern Ihre Rechte über das Grundbuch ab.

Sollten wir, also der Käufer Ihrer Immobilie, tatsächlich Konkurs anmelden, verändert sich für Sie grundsätzlich nichts: Sowohl Ihr Wohnrecht als auch Ihr Recht auf lebenslange Rentenzahlung haben als grundbuchgesicherte Forderungen weiterhin Bestand.

Der Fortbestand des Wohnrechts garantiert, dass Sie Ihre gewohnte Umgebung auch bei einem Konkurs nicht verlassen müssen. Ein Umzug ist damit ausgeschlossen. Trotz des Konkurses bleibt beim Wohnrecht also alles beim Alten.

Anders sieht es dagegen bei der Rentenzahlung aus. Als Folge des Konkurses entfällt die Zahlung zunächst. Da jedoch auch dieses Recht grundbuchgesichert ist, können Sie es mithilfe des zuständigen Gerichts durchsetzen. Über die im Grundbuch eingetragene Reallast wird das Gericht dann die Zwangsversteigerung der Immobilie durchführen. Zugleich rechnet das Gericht Ihren monatlichen Rentenanspruch nach finanzmathematischen Methoden in eine äquivalente Einmalzahlung um und stellt den Betrag im Rahmen der Zwangsversteigerung als Forderung fest.

Beim Versteigerungstermin wird die Immobilie dem neuen Eigentümer gegen Zahlung des Ersteigerungspreises dann zugesprochen. Von diesem Preis wird zunächst der Einmalbetrag, der Ihnen zusteht, befriedigt und an Sie ausgezahlt. Nur der Restbetrag steht dem Insolvenzverwalter zu. Beruhigend zu wissen: Niemand kann neuer Eigentümer der Immobilie werden, ohne dass Sie vorher ausgezahlt wurden.

Findet sich im Rahmen der Versteigerung kein Käufer oder ist keiner bereit, mindestens den Gegenwert Ihres Anspruchs zu zahlen, können Sie die Immobilie auch selbst ersteigern, indem Sie genau den Gegenwert bieten und den Zuschlag erhalten. Dann gehört die Immobilie wieder Ihnen. Die bezogenen Rentenzahlungen bleiben Ihnen ebenfalls erhalten.

Fazit: Dank grundbuchlicher Absicherung steht Ihnen das Wohnrecht im Fall eines Konkurses unmittelbar zu. Das Recht auf lebenslange Rentenzahlung besteht zwar ebenfalls fort, richtet sich wegen des Konkurses aber gegen den neuen Eigentümer der Immobilie. Sobald der im Rahmen einer Zwangsversteigerung gefunden ist, werden sie bevorrechtigt ausgezahlt. Findet sich kein neuer Eigentümer, können Sie die Immobilie selbst ersteigern, ohne finanziell belastet zu werden. Da der Wert der Immobilie höher ist als der Anspruch auf zukünftige Renten, ist eine Erfüllung des Vertrages immer sicher.

Besteht die Möglichkeit zu einem kostenlosen und unverbindlichen Erstangebot für eine Immobilienrente?

Ein kostenloses und unverbindliches Angebot kann jederzeit individuell erstellt werden. Dabei ist es unerheblich, ob eine Einzelperson oder ein Paar, verheiratet oder in nichtehelicher Lebensgemeinschaft lebend, die Immobilienleibrente beantragt. Ein Beratungsgespräch führen die Mitarbeiter der Deutsche Leibrenten AG gerne kostenlos vor Ort durch. Wir benötigen dazu von Ihnen nur die Zusendung des ausgefüllten Fragebogens.

Wie wird die Immobilienrente berechnet?

Entscheidende Kriterien sind im Normalfall:

  • Wert der Immobilie
  • Alter und Geschlecht des Immobilieneigentümers
  • Wert des berechneten lebenslangen Wohnrechts
  • Kosten für die Immobilienbewirtschaftung
  • Zinsfaktoren
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Auf welcher Basis wird die Lebenserwartung der potenziellen Leibrentenempfänger berechnet?

Die Berechnung der Immobilienrente basiert auf den aktuellen Generationen-Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Diese sind jedermann zugänglich und einfach nachvollziehbar.

Was passiert, wenn ein Kunde früher als erwartet stirbt?

Die Leibrentenzahlung wird für mindestens fünf Jahre garantiert, unabhängig vom Erleben des Berechtigten. Hierdurch können Erben, aber auch andere, mit der Leibrentenzahlung begünstigt werden.
Auf Wunsch verlängern wir diese Garantiezeit auch auf 10 Jahre. Lediglich das Wohnrecht geht mit dem Tod des Berechtigten unter.

Wie sieht die Absicherung für Kunden aus?

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Die Rentenzahlung wird durch eine Reallast an erster Rangstelle im Grundbuch abgesichert. Zusätzlich erfolgt die Eintragung des lebenslangen Wohnrechts ebenfalls an erster Stelle des Grundbuches. Damit ist die Immobilienrente ein sehr sicheres Modell der Altersfinanzierung.

Wird die Rentenzahlung an die Verbraucherpreise angepasst?

Die Rentenzahlung ist von der Herkunft des Anspruchs ein Immobilienkaufpreis. Immobilien sind nicht Teil des Warenkorbes für Verbraucherpreise, der dem Verbraucherpreisindex zugrunde liegt. Deshalb ist seine Anwendung auf Mieten sogar verboten. Eine Indexierung an die Verbraucherpreise erfolgt daher nicht – auch um die Leibrente möglichst transparent zu halten.

Insgesamt würde eine Indexierung weitere Anpassungen nötig machen – so müssten beispielsweise die Mietwertentwicklung oder Marktschwankungen für Hauspreise ebenfalls berücksichtigt werden. Das hätte in der Summe eher negative Auswirkungen auf die Höhe der Rentenzahlungen. Sie würden zudem schwer nachvollziehbar.

Insgesamt ist die Leibrente als eine lebenslange Ratenkaufpreiszahlung zu sehen. Bei Geschäften dieser Art wird der Wert des gekauften Gutes oder die Kredithöhe im Nachhinein nicht erhöht (Nominalvertrag), die Rate also ebenfalls nicht. Bei der Leibrente ist es genauso.

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Wie wird die Immobilienrente besteuert?

Bei der Leibrente ist nur der so genannte Ertragsanteil steuerpflichtig. Er ist abhängig vom Lebensalter bei Abschluss des Vertrages. Bei 70-Jährigen beträgt der Ertragsanteil an den Rentenzahlungen 15 Prozent. Das heißt: 15 Prozent der Rentenzahlung sind „steuerpflichtiges Einkommen“. Der Ertragsanteil sinkt kontinuierlich mit steigendem Alter, so liegt der Wert bei 85-Jährigen nur noch bei 5 Prozent. Bei einem 85-Jährigen sind also in jedem Fall 95 Prozent der Rentenzahlung steuerfrei.

Wie hoch eine etwaige Steuerlast konkret ausfällt, hängt zudem von den individuellen steuerlichen Verhältnissen ab. Hierbei spielen die Höhe der anderen steuerpflichtigen Einkünfte, der tatsächliche gesetzliche Grundfreibetrag, der gesetzliche Steuertarif sowie die Veranlagungsart eine entscheidende Rolle. Allein aus dem steuerpflichtigen Ertragsanteil der Rentenzahlung ohne weitere steuerpflichtige Einkünfte entsteht aufgrund der gesetzlichen Freibeträge in der Regel keine Steuerlast.

Eine Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft kann ausgeschlossen werden, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorhergehenden vollen Jahren selbst bewohnt wurde – oder in der Zeit zwischen Anschaffung und Verkauf. Das lebenslange Wohnrecht spielt steuerlich keine Rolle.

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Wer übernimmt die Instandhaltungskosten?

Reparaturen, die im Zusammenhang mit Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung anfallen, übernimmt die Deutsche Leibrenten AG nach Abschluss des Immobilien-Rentenvertrages. Wir wollen, dass Ihr Zuhause zu jedem Zeitpunkt in seinem Wert erhalten bleibt. Um das zu gewährleisten, kommt zweimal pro Jahr ein Techniker unseres Immobiliendienstleisters. Er schaut sich Haus und Garten genau an, dokumentiert mögliche Mängel und organisiert die Instandhaltung. Um kleinere Defekte kümmert sich der Servicetechniker in manchen Fällen auch sofort.

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Was ist eine Immobilienrente?

Eine Immobilienrente ist im Gegensatz zur Umkehrhypothek mit einem Verkauf des Eigentums verbunden. Bei Vertragsabschluss geht die Immobilie in das Eigentum des Erwerbers über.
Im Gegenzug erhält der Verkäufer eine Leibrente und behält zudem das Wohnrecht. Beides gilt lebenslang.

Was ist besser: Immobilienrente oder Teilverkauf?

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Was sind die Schritte zum Vertragsabschluss einer Immobilienrente?

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Bei welchem Anbieter sollte ich einen Immobilienrenten-Vertrag abschließen?

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Glossar

Was ist ein Wertgutachten?

Ein seriöses Wertgutachten für eine Immobilie wird von einem externen, unabhängigen Sachverständigenunternehmen durchgeführt. Um die Immobilienrente genau berechnen zu können, überprüft der Gutachter den Zustand der Immobilie genauestens und berücksichtigt sämtliche weiteren relevanten Faktoren wie zum Beispiel die Lage. Für die Wertermittlung können verschiedene Verfahren herangezogen werden
(z. B. Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren).

Was ist eine Reallast?

Die Reallast ist nach deutschem Sachenrecht das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Reallasten können in monetären Leistungen wie Renten bestehen, aber auch in Sach- oder Dienstleistungen. Die Immobilienrente der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG ist eine solche Reallast, die im Grundbuch eingetragen wird.

Was bedeutet Immobilienverzehr?

Mit Immobilienverzehr ist der laufende Verbrauch von gebundenem Immobilienvermögen gemeint, also die „Rente aus Stein“. Grundsätzlich lassen sich hier zwei Modelle unterscheiden: die Immobilienrente (auch: home reversion), die die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG anbietet, und die Umkehrhypothek (auch: reverse mortgage).

Im Gegensatz zur Immobilienrente, die auf einem Kaufvertrag basiert, ist die Umkehrhypothek an einen Kreditvertrag gebunden. Zins- und Tilgungszahlungen werden bis zum Laufzeitende gestundet. Umkehrhypotheken sind daher zeitlich begrenzt, bis der Kreditmaximalbetrag ausgeschüttet ist, während die Leibrentenzahlung lebenslang garantiert ist.