Erbschaftssteuer: 6 Dinge, die Sie zum Vererben von Immobilien wissen müssen

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Viele Senioren sitzen auf einem kleinen Vermögen, das sie ihren Kindern oder Enkeln gerne vererben wollen. Doch in den meisten Fällen wird dann eine Erbschaftssteuer fällig.

Jeder zweite Seniorenhaushalt in Deutschland lebt heute in einer eigenen Immobilie. In jungen Jahren angeschafft, war das eigene Haus oder die Eigentumswohnung häufig auch das Familienheim, mit dem die Besitzer viele schöne Erinnerungen verbinden. Nach dem eigenen Ableben wünschen sich viele, dass die Immobilie im Familienbesitz bleibt, und wollen sie deshalb an Kinder oder Enkel vererben. So schön das Erbe für die Verwandten auch ist – der Staat kassiert einen Teil in Form der Erbschaftssteuer mit. Müssen die Hinterbliebenen die Erbschaftssteuer fürchten? Lesen Sie die wichtigsten Fragen und Antworten!

Gesetzliche Grundlage: Wo ist das Erben von Immobilien geregelt?

Das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) regelt, dass bei einem Erbe, das aus Sachwerten besteht, deren finanzieller Wert geschätzt und für die Steuer herangezogen wird. Dort ist auch festgeschrieben, dass nicht nur Erbschaften, sondern auch Schenkungen besteuert werden.

Wer bestimmt die Höhe der Erbschaftssteuer?

Erben sind verpflichtet, dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten zu melden, dass sie eine Immobilie geerbt haben. Das Finanzamt prüft dann die Steuerpflicht und ermittelt den Verkehrswert des Hauses oder der Eigentumswohnung. Eine Besichtigung der Immobilie findet nicht statt, die Beamten errechnen den Wert anhand eines standardisierten Verfahrens. Dieser Wert ist dann die Grundlage für die Bemessung der Erbschaftssteuer. Einerseits kann der Verzicht auf eine Besichtigung der Immobilie gut sein für die Erben, denn so werden Besonderheiten der Immobilie nicht berücksichtigt. Ist das Haus oder die Eigentumswohnung jedoch sanierungsbedürftig, kann der Wert viel zu hoch ausfallen. Experten raten Erben in diesem Fall, einen Gutachter hinzuzuziehen und den niedrigeren Wert dem Finanzamt für eine Korrektur vorzulegen.

Welche Freibeträge und Steuerklassen gibt es?

Neben dem Wert der Immobilie hängt die Höhe der Erbschaftssteuer von einem festgelegten Steuerfreibetrag und der Erbschaftssteuerklasse ab.  So steht jedem Erben nur eine begrenzte Summe der Immobilie steuerfrei zu. Überschreitet der Wert der Immobilie den Freibetrag, muss der Betrag oberhalb dieser Grenze versteuert werden. Diese Freibeträge sind laut ErbStG geregelt:

  • Verwitwete Ehepartner: 500.000 Euro
  • Kinder, Stief- und Adoptivkinder sowie Enkel, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro
  • Enkelkinder: 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
  • Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner, sonstige Erben: 20.000 Euro

Abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser gibt es zudem Steuerklassen. So müssen auf den Teil, der den Freibetrag überschreitet, je nach Steuerklasse zwischen 7 Prozent und 50 Prozent Steuern gezahlt werden. Das Gesetz unterscheidet zwischen drei Steuerklassen.

  • In Steuerklasse 1 fallen Ehegatten/eingetragene Lebenspartner, Kinder, Adoptiv- und Stiefkinder, Enkel, Eltern und Großeltern;
  • in Steuerklasse 2 fallen geschiedene Ehepartner, Geschwister, deren Kinder, Schwiegereltern, Stiefeltern und
  • in Steuerklasse 3 alle übrigen Erben, darunter auch Verlobte und Lebensgefährten.

Wie hoch der Prozentsatz in der Steuerklasse ist, hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz in einer Tabelle zusammengefasst. Grundsätzlich gilt: Je weiter entfernt der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ist, desto höher der Betrag, der mit einer Erbschaftssteuer belegt wird. Gegebenenfalls verringert sich der zu versteuernde Betrag weiter um einen Versorgungsfreibetrag. Er wird Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern sowie Kindern bis zum 27. Lebensjahr und Enkeln bis zum 27. Lebensjahr, deren Eltern bereits verstorben sind, gewährt.

Erbt zum Beispiel eine Enkelin (32) das Haus ihrer Großmutter im Wert von 400.000 Euro, erhält sie einen Freibetrag von 200.000 Euro. Die anderen 200.000 Euro unterliegen der Erbschaftssteuer. Als Enkelin fällt sie in Steuerklasse 1 und muss laut Steuertabelle 11 Prozent Steuern auf den Betrag zahlen, also 22.000 Euro.

Wie lässt sich die Erbschaftssteuer vermeiden?

Das Gesetz sieht eine Sonderregelung für sogenannte Familienheime zu. Ein Familienheim ist eine Immobilie, die vom Erblasser bis zu seinem Tod bewohnt wurde und dann von den Erben weiter genutzt wird. Doch hier gilt es Details zu beachten. So hat beispielsweise die Enkelin aus dem Beispiel oben sechs Monate Zeit, in die Immobilie einzuziehen, damit diese steuerfrei auf sie über geht.  Gelingt das aufgrund von Erbstreitereien oder Renovierungsarbeiten nicht, muss sie die Gründe dem Finanzamt darlegen und gegebenenfalls gegen die Besteuerung vor Gericht ziehen.

Das Gesetz sieht eine weitere Besonderheit für Erben vor, die nicht der Ehepartner des Erblassers sind: Diesen Erben werden maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei gewährt. Alles, was darüber hinausgeht, fließt in die Berechnung der Erbschaftssteuer ein. Zieht die Enkelin in die Immobilie der Großmutter ein, muss sie zudem mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben und in dieser Zeit auch die Eigentümerin der Immobilie sein, um der Besteuerung zu entgehen. Ein vorzeitiges Ausziehen oder eine Vermietung sind also nicht möglich. Auch ein Umzug aus beruflichen Gründen zählt nicht, um eine nachträgliche Besteuerung zu vermeiden.

Erbschaftssteuer: Wird eine vermietete Immobilie besteuert?

Ja, auch eine vermietete Immobilie wird vom Finanzamt besteuert. Es werden 90 Prozent des Verkehrswertes für die Erbschaftssteuer herangezogen. Liegt der Wert durch den Abschlag unter dem Freibetrag, muss der Erbe gegebenenfalls keine Steuern zahlen.

Was passiert, wenn ein Erbe die Erbschaftssteuer nicht zahlen kann?

Ein Erbe muss die Immobilie nicht ausschlagen, weil er die Erbschaftssteuer nicht zahlen kann. Das Finanzamt kann eine Ratenzahlung gewähren und erlauben, dass die Steuer innerhalb von 10 Jahren beglichen wird. Lehnt das Finanzamt das ab, können die Erben auch eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen.

Solche Finanzengpässe bei den Erben können Senioren vermeiden, wenn sie die Immobilie verrenten. Bei dieser Form der Altersvorsorge verkaufen Senioren ab 70 Jahren ihre Immobilie an die Deutsche Leibrenten AG und erhalten von dem Frankfurter Unternehmen ein lebenslanges Wohnrecht und eine Leibrente. „Das Wohnrecht und die Leibrente werden an erster Stelle im Grundbuch verankert“, sagt Friedrich Thiele, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Leibrenten AG. Das macht die Immobilienrente zu einer sehr sicheren Form der Altersfinanzierung.

Das Unternehmen verspricht seinen Kunden, die Immobilie für die Dauer der Vertragszeit im eigenen Bestand zu halten. Die Leibrente wird flexibel als monatliche Zahlung, Einmalbetrag oder einer Kombination aus beidem auf die Bedürfnisse des Kunden angepasst. So ist es möglich, Schulden zu tilgen, die Immobilie altersgerecht umzubauen, sich im Alltag Wünsche zu erfüllen oder schon zu Lebzeiten Kinder und Enkel finanziell zu unterstützen.

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