Grundsteuer: Änderung kommt 2025, doch auf Eigentümer wartet jetzt schon Arbeit!

Der Gesetzgeber will die Grundsteuer in wenigen Jahren für rund 36 Millionen Wohnhäuser, Grundstücke und Nicht-Wohngebäude in Deutschland neu berechnen. Schon in diesem Jahr müssen Eigentümer dafür beim Finanzamt die notwendigen Daten einreichen.

Zwar ermöglicht die eigene Immobilie mietfreies Wohnen, dennoch ächzen viele Senioren unter der Last der Nebenkosten. Die Beträge für Strom, Heizung, Wasser, Telefon, Internet, GEZ, Müll und die Grundsteuern strapazieren den Geldbeutel. In jedem Jahr müssen Verbraucher mit Preissteigerungen rechnen. Obendrauf kommt noch die Instandhaltung.

Bezüglich der Grundsteuer ist die nächste Änderung bereits beschlossen: Am 1. Januar 2025 tritt das neue Grundsteuer-Reformgesetz in Kraft. Im Ratgeber erfahren Eigentümer,

  • was die Grundsteuer ist,
  • warum es eine Grundsteueränderung geben wird,
  • welche Rolle der Einheitswert bei der Berechnung spielt,
  • warum sie schon jetzt Post vom Finanzamt bekommen,
  • welche Länder vom Bundesmodell abweichen.

Was ist eigentlich die Grundsteuer?

Das ist eine Abgabe die Eigentümer an die Gemeinde zahlen müssen. Bislang sind drei Faktoren für die Berechnung wichtig: der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz der zuständigen Gemeinde. Die Steuer auf Grundstücke und deren Bebauung ist eine wichtige Einnahmequelle für die deutschen Gemeinden. Im Jahr 2020 wurden bundesweit 14 Milliarden Euro eingenommen.

Warum gibt es eine Grundsteuerreform?

Für die Berechnung der Grundsteuer dient der sogenannte Einheitswert als Bemessungsgrundlage. Er wird nach einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren festgelegt. Der Einheitswert soll dem Verkehrswert der Immobilie möglichst nahe kommen. Und hier liegt das Problem: Die Einheitswerte sind veraltet. Die erste Feststellung fand 1935 statt. Zwar sollte die Feststellung alle sechs Jahre überprüft werden, aber durch den zweiten Weltkrieg fand im Osten Deutschlands nie wieder eine Überprüfung statt. Im Westen stammt die bislang einzige Überprüfung aus dem Jahr 1964.

Die Gemeinden greifen also auf völlig veraltete Daten zurück, um den Einheitswert zu ermitteln. Denn die Entwicklung der Immobilienwerte in Großstädten oder Randlagen wird nicht berücksichtigt. Das hat das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt, weil durch den veralteten Einheitswert ein großes Ungleichgewicht in der Steuerbelastung besteht.

Welche Änderungen treten mit dem neuen Gesetz ab 2025 in Kraft?

Mit dem Inkrafttreten des neues Gesetzes gelten neue Berechnungsmethoden für die Grundsteuer. Dabei gibt es ein sogenanntes Bundesmodell, dessen Grundlage das sogenannte Ertragswertverfahren ist. Einige Bundesländer wählen jedoch einen anderen Weg und regeln die Grundsteuerreform mit eigenen Gesetzen. Dazu zählen Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Hamburg, Niedersachsen und Sachsen.

Doch egal, auf welcher Grundlage die Bundesländer die Grundsteuer neu berechnen, es wird einen jahrelangen Vorlauf geben, um die Grundstückswerte genau zu ermitteln.

Was kommt jetzt auf die Eigentümer zu?

Wer eine Immobilie besitzt, bekommt demnächst Post vom Finanzamt oder hat bereits ein Informationsschreiben bekommen. Alternativ gibt es eine öffentliche Bekanntmachung. Darin werden Besitzer aufgefordert, eine sogenannte Feststellungserklärung abzugeben. Das heißt, von den Eigentümern werden Daten zu ihrer Immobilie abgefragt. Auf Grundlage dieser Informationen wird dann ab 2025 die neue Grundsteuer erhoben. Die Feststellungserklärung kann ab dem 1. Juli 2022 abgegeben werden.

Welche Daten werden für die Berechnung der Grundsteuer benötigt?

Da die Bundesländer die Grundsteuer nach unterschiedlichen Modellen berechnen werden, fragen sie auch unterschiedliche Daten ab. In einigen Bundesländern ist es der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche, in anderen Katasterangaben wie Flurstück und Flurnummer, Alter des Gebäudes und Nutzung.

Woher bekommen Immobilienbesitzer die geforderten Daten?

Grundsätzlich müssen Eigentümer die geforderten Daten selbst beschaffen. Das kann unter Umständen sehr zeitaufwendig sein, deshalb sollten sie genügend Zeit einplanen. Einige Angaben wie Fläche, Nutzung, Baujahr oder Sanierung können sie häufig in den Bau- und Kaufunterlagen nachlesen. Flurstück und Flurnummer kennt das Katasteramt. Bodenrichtwerte müssen dagegen recherchiert werden. Hier hilft das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) des jeweiligen Bundeslandes. Für die Grundsteuer stellen die Behörden die Daten kostenlos zur Verfügung.

Wie lange haben Immobilienbesitzer Zeit mit der Zusammenstellung?

Die Abgabefrist endet am 31.Oktober 2022.

Grundsteuerreform: Wie werden die Daten abgegeben?

Die Abgabe muss über die Steuer-Onlineplattform ELSTER erfolgen, auf der die Bundesländer je nach dem verwendeten Steuermodell die notwendigen Formulare hinterlegen wollen.

Gibt es Alternativen zum ELSTER-Portal?

In Ausnahmefällen ist eine Abgabe in Papierform möglich, wenn Eigentümer keinen PC besitzen. Sie müssen dann einen formlosen Antrag an die Finanzverwaltung senden, um die Formulare zugesendet zu bekommen. Alternativ können sie auch Verwandte oder den Steuerberater um die Eingabe bei ELSTER bitten.

Was passiert nach der Abgabe?

Auf der Basis der abgegebenen Daten berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag und stellt die entsprechenden Bescheide aus. Sie dienen der Stadt oder der Gemeinde als Grundlage für die Berechnung der neuen Grundsteuer ab 2025.

Steigt die Grundsteuer ab 2025?

Ob Immobilienbesitzer mehr bezahlen müssen, lässt sich pauschal nicht beantworten. Experten gehen aber bislang davon aus, dass sich die Summe bei den meisten Eigentümern nicht wesentlich ändern wird.

Nebenkosten und Grundsteuern reißen unter Umständen tiefe Löcher ins Portemonnaie. Hier haben Hausbesitzer die Möglichkeit, ihr Budget zur vergrößern, indem Sie Ihre Immobilie verrenten. Mit einer Immobilienrente der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG haben Sie die Sicherheit, lebenslang in gewohnter Umgebung wohnen zu bleiben und können dabei sogar Kosten sparen, weil Sie von der Instandhaltung befreit werden.

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